Como te vengo comentando en la mayoría de mis artículos anteriores, una de las mejores decisiones que podemos tomar en vida es la redacción de nuestro testamento. En él, dejaremos recogido, legalmente, cómo queremos que todos nuestros bienes e inmuebles queden repartidos y entre qué personas. Dinero, casas, terrenos, plazas de garaje, coches. Todo lo que la persona desee dejar en herencia, debe estar por escrito en su testamento.

De todos los bienes que se heredan, uno de los que suelen generar más conflicto entre los herederos son las viviendas, especialmente cuando una misma vivienda es repartida entre varias personas. La herencia de una vivienda suele ser un tema complicado porque, por lo general, todos los herederos tienen el mismo derecho sobre la misma y pueden surgir problemas en cuanto a su administración, como por ejemplo que uno de los herederos se niegue a alquilarla. ¿Qué pasaría en este caso? Te lo cuento a continuación.

El alquiler de una vivienda heredada según el Código Civil

Como siempre, ante cualquier duda legal, lo primero que se debe hacer es consultar lo que dice el Código Civil con respecto al tema a tratar. En este caso, debemos recurrir a los artículos 392 y 398 del Código Civil:

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

Artículo 392 del Código Civil

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

Artículo 398

Para que lo entiendas mejor, cuando una persona fallecida deja en herencia una vivienda entre varias personas, se constituye inmediatamente una comunidad de bienes formada por varios copropietarios. Cada uno de estos propietarios cuenta con una participación de la misma, puede darse el caso de que el difunto deje la vivienda repartida en partes iguales o con un porcentaje diferente para cada heredero.

El alquiler de la vivienda, el conflicto más común entre copropietarios

Cuando una vivienda se convierte en propiedad de varias personas, puede surgir algún que otro problema, especialmente en temas administrativos, como por ejemplo su alquiler. Recibo muchas consultas en mi despacho sobre este tema, los herederos no saben si todos deben estar de acuerdo con la decisión de alquilar la vivienda o si esta puede ser alquilada si alguno de ellos no lo desea.

Aunque parezca una situación tediosa, porque la es, la explicación sobre qué ocurriría en este caso es bastante sencilla y lógica. Básicamente, se debe tener en cuenta las participaciones de cada uno de los herederos en la vivienda, aunque se pueden dar diferentes escenarios:

• Si todos los copropietarios desean alquilar la vivienda, no habría conflicto, simplemente todos ellos deben dejar su firma en el contrato de arrendamiento.
• Si la vivienda ha sido repartida en partes iguales, la decisión de alquilar o no alquilar la vivienda dependerá de lo que vote la mayoría. Si al final el alquiler es la opción ganadora, la minoría también seguirá recibiendo su compensación económica correspondiente de la renta.
• Si el reparto de participaciones no es equitativo y hay una persona que posee más del 50% de las participaciones, no necesita la aprobación del resto de herederos, la decisión es única y exclusivamente suya.

En cualquier caso, lo que te aconsejo, como siempre, es que todo lo resuelvas con asesoramiento legal. Por muy fácil o compleja que parezca una situación, siempre se debe acudir a la persona experta en la materia, en este caso, un abogado especialista en herencias y testamentos. Yo te ofrezco toda mi ayuda, experiencia y profesionalidad encantada.