ENTRADA

Si quieres vender un piso heredado, o te planteas venderlo algún día, puede que te encuentres con un problema si no has hecho lo que te explico en este artículo. Para que entiendas bien los trámites que hay que realizar te voy a contar un caso de dos clientas que tuve, Sira y Aitana.

Sira y Aitana eran dos hermanas que habían heredado un piso de sus padres hacía varios años, pero no se habían planteado qué hacer con él.

Tengo un piso heredado y lo quiero vender: ¿es suficiente con el testamento?

La respuesta es un rotundo NO: que hayas heredado un piso, no significa que lo puedas vender. Sigamos con el caso de las dos hermanas. En diciembre 2009 Sira y Aitana heredaron un piso de sus padres, en Sevilla, que decidieron dejar cerrado hasta decidir qué utilidad le iban a dar: alquiler, venta, uso por parte de sus hijos, etc.

En julio 2014 decidieron que ya llevaban varios años pagando gastos, recuerda que un piso heredado requiere pagar, como mínimo:

Las dos hermanas no querían seguir pagando gastos si no iban a utilizar la vivienda, así que me pidieron asesoramiento y apoyo para gestionar la venta del piso heredado.

El problema: el testamento de la herencia no es suficiente para vender un piso heredado. Por lo tanto, es imposible poner en venta el piso, puesto que no existe ninguna documentación que acredite que el piso sea propiedad de las dos hermanas. En el post Cómo saber si una persona ha hecho testamento, te explico cómo se solicita un certificado de actos de última voluntad.

La solución: formalizar la adjudicación de la herencia

Para regularizar la situación había que formalizar una escritura de adjudicación de herencia ante Notario. Para este trámite era necesaria la siguiente documentación:

  • Libro de familia de la persona fallecida, para probar la relación entre el difunto y los herederos.
  • Fotocopia del DNI del difunto y de todos los interesados en la herencia.
  • Certificado de defunción.
  • Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad. Para saber si se hizo o no testamento, cuándo y ante qué notario. En el caso en que se trate de una herencia sin testamento, se aplicará lo establecido por el Código Civil.
  • Certificado del Registro de Seguros. Se utiliza para saber si existe algún seguro de vida del fallecido.
  • Copia del testamento y o de la declaración de herederos. La copia se puede solicitar al Notario que hizo la escritura de testamento o la declaración de herederos.
  • Escritura de los bienes inmuebles. Si no se localizan se puede pedir una Nota Simple al Registro de la Propiedad para conocer el Notario ante el que se otorgaron y solicitar una copia.
  • Copia de los recibos del IBI.
  • Permiso de circulación y tarjeta de inspección técnica de los vehículos que estén a nombre del fallecido.
  • Certificado de saldo de cuentas en entidades bancarias.
  • Justificante de los gastos de entierro, funeral y tanatorio.

Con toda la documentación, las dos hermanas acudieron al Notario y se formalizó la escritura para poder cambiar la titularidad de la vivienda de sus padres a ellas.

Pero esto no era suficiente. Habían pasado cuatro años desde el fallecimiento de ambos progenitores, y había que regularizar la situación con Hacienda con respecto a los impuestos que gravan la sucesión: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la Plusvalía Municipal.

El pago del Impuesto de Sucesiones y de la Plusvalía Municipal

Una vez formalizada la adjudicación de herencia, nos dirigimos a la Hacienda autonómica para presentar la declaración del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, junto con toda la documentación necesaria.

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que cada una ha regulado una serie de bonificaciones y exenciones que pueden suponer que heredar en una comunidad, sea mucho más caro que en otra. En este post te cuento el caso de Andalucía y en este otro post el caso de Madrid.

En el supuesto de Sira y Aitana, habían transcurrido cuatro años desde el fallecimiento de los padres, por lo que el impuesto había prescrito. La prescripción supone que con la mera presentación del impuesto, ya cumples la obligación tributaria ante la Administración. ¡Ya quedaba menos!

Quedada un impuesto más: la plusvalía municipal

Una vez liquidado el IS y formalizada la adjudicación de herencia, sólo faltaba «pagar un poco más»:  el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU) también conocido como plusvalía municipal. Si quieres saber en qué consiste, lee nuestro post Plusvalía municipal: ¿qué es y cómo funciona?

En relación al pago de impuestos pueden surgir algunas dudas, que te aclaro a continuación:

  • ¿Es obligatorio pagar esos impuestos? Sí, porque como consecuencia de la transmisión de la propiedad de un inmueble, en este caso por razón de herencia, no sólo es obligatorio, sino que legalmente el responsable de pagar el impuesto es el nuevo propietario, que en este caso son Sira y Aitana.
  • ¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía municipal? El cálculo se obtiene de la diferencia del valor del terreno desde que se adquirió por parte de los padres de Sira y Aitana en 1988, hasta la fecha en que se produce la transmisión del piso a las hijas en 2009.
  • ¿Qué pasa si pago esos impuestos con retraso? Si se trata de herencias, el plazo para el pago de impuestos es de seis meses a partir de la fecha de defunción, prorrogables por otros seis meses más, si se solicita por escrito y dentro de los cinco primeros meses desde el fallecimiento. Por lo tanto, es posible el aplazamiento y fraccionamiento de pago del Impuesto de Sucesiones . En el caso de las dos hermanas, como no solicitamos prórroga, y pagamos fuera de plazo, había un recargo 20% e intereses de demora.

Si el piso heredado tiene una hipoteca, te cuento qué puedes hacer en el post ¿Qué ocurre al heredar un piso con hipoteca?

¿Cómo acaba la historia de Sira y Aitana?

Una vez liquidada la plusvalía, o al menos con la carta de pago en mano, ya nos pudimos dirigir al Registro de la Propiedad para inscribir el piso a su nombre, y así Sira y Aitana pudieron disponer de la vivienda para su venta.

Sí, ahora podíamos pasar de verdad a la venta …

Sira y Aitana vendieron su piso, quitándose gastos y ganando una buena suma, con una venta que gestionamos juntas para que no tuvieran problemas fiscales al ser una suma importante de dinero.

Y vivieron felices y comieron perdices 😉

¿Y tú? ¿Tienes algún piso heredado o por heredar que te gustaría vender algún día? ¿Has tenido en cuenta estos pasos? Para saber más puedes ver mi vídeo Errores comunes en la venta de pisos heredados.

Si te ha gustado esta información, no dudes en compartirla en redes sociales y si conoces a alguien que pueda interesarle, comparte este artículo  para que pueda informarse. 🙂

 

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