Si has heredado patrimonio inmobiliario junto a otros herederos, puede que te plantees alquilarlo, en cuyo caso, pueden surgir dudas como las siguientes: ¿es necesario el consentimiento de todos los herederos para poder alquilar? ¿Debe aceptarse la herencia antes de firmar el contrato?
«En el artículo de hoy te hablamos de la herencia yacente y de si el alquiler de un piso es considerado un acto de administración o de disposición y se puede hacer por la mayoría de los herederos sin el consentimiento de los demás».
¿Qué es la herencia yacente?
Para entender si se puede alquilar o no un piso en el caso de que haya varios herederos que no se ponen de acuerdo, es importante entender el concepto de herencia yacente.
La herencia yacente es aquella que se produce desde el momento en que fallece una persona hasta que se acepta o rechaza la herencia por parte de los herederos. Durante ese tiempo la herencia no tiene un titular, por lo que se entiende que es una herencia yacente.
La herencia yacente es como una comunidad de bienes, es decir, como no hay una división de la herencia, todo es de todos. Esto es importante porque quiere decir que se regirá por las normas relativas a la comunidad de bienes.
¿El alquiler de bienes inmobiliarios es un acto de administración o de disposición?
Durante el período de tiempo en que la herencia es yacente surgen dudas sobre cómo se administran los bienes que forman parte de la misma, por ejemplo, los bienes inmuebles. En este sentido, en base al artículo 398 del Código Civil podemos concluir que se pueden realizar actos de administración de los bienes por acuerdo de la mayoría de los coherederos y que, en el caso de que no haya acuerdo, será el juez quien decida. Por otro lado, para realizar un acto de disposición sobre el bien inmueble es necesaria la unanimidad de todos los coherederos.
Esto nos lleva a tener que determinar si el alquiler de bienes inmobiliarios en herencia se considera un acto de administración o de disposición.
«Como regla general se considera que son actos de disposición la venta, la donación o la hipoteca, entre otros. Por otro lado, tenemos los actos de administración, que son aquellos que no tienen un efecto traslativo de la propiedad, siendo el ejemplo más claro el del alquiler».
Llegados a este punto, es importante aclarar si para el alquiler se necesita la unanimidad de todos los herederos o basta con la mayoría. Para ello, se debe considerar que la jurisprudencia tiene en cuenta el plazo para saber si el arrendamiento es un acto de administración o de disposición, por aplicación del artículo 1548 del Código Civil. En el caso en que el alquiler tenga un plazo inferior a 6 años se entiende que es un acto de administración, si el plazo es superior se considera acto de disposición.
«Como consecuencia de lo anterior, si se quiere alquilar un piso en herencia mientras esta se encuentra yacente, si el plazo del alquiler es inferior a 6 años, bastará con el acuerdo de la mayoría de los coherederos; y si el plazo es superior a 6 años, es necesaria la unanimidad».
Por lo tanto, en el caso de que quieras alquilar un inmueble en herencia y no estén de acuerdo el resto de los herederos, es recomendable que acudas a un abogado experto en herencias para que te asesore sobre tus derechos y obligaciones.
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