¿Has heredado una casa de un tío tuyo que no había hecho testamento y quieres venderla? Debes tener precaución ya que podría aplicarse la limitación del artículo 28 de la Ley hipotecaria. En este post te cuento en qué consiste esa limitación y qué se puede hacer.

¿Qué es la limitación del artículo 28 de la ley hipotecaria a la venta de una casa?

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria establece lo siguiente:

Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos.

Para que se aplique la limitación es necesario que se den las siguientes circunstancias:

• Que se trate de herencias entre tíos y sobrinos o entre hermanos, por lo tanto, no se aplica en el caso de herederos forzosos (ascendientes o descendientes directos).
• Que no exista testamento del causante.

La limitación del artículo 28 de la LH supone que el comprador pueda tener dificultades para encontrar financiación o que la encuentre en peores condiciones. El problema es que si aparece un heredero real en el plazo de dos años desde el fallecimiento, podrá reclamar la herencia que le corresponda. Esto podría suponer que, si se ha vendido la casa heredada, se tenga que acudir a un juicio que podría terminar con la pérdida de la casa por parte del comprador, de manera que el banco se quedaría sin garantía de la hipoteca.

Por lo tanto, la casa se puede vender, pero existen un riesgo de que el comprador se quede sin ella.

¿Qué se puede hacer para vender la casa con menos riesgo?

Para que entiendas bien cómo funciona la limitación que regula la LH, te explico un caso que hemos llevado en el despacho. Un cliente entregó una cantidad de 10.000 € en concepto de arras por la compra de una vivienda. La compraventa se debía realizar en el mes de diciembre. Posteriormente, el comprador recibió una nota simple de la casa en la que aparece que el propietario de la misma (y tío del vendedor), había fallecido en el mes de mayo.

El comprador acude al banco para solicitar una hipoteca y le informan que podría aplicarse el artículo 28 de la LH ya que el vendedor no es un ascendiente o descendiente directo sino un colateral (sobrino). Por lo tanto, nuestro cliente corre el peligro que en el plazo de dos años desde el fallecimiento aparezca otro heredero que reclame su parte de la herencia y se tenga que resolver la compraventa y devolver la vivienda.

En este caso el banco que iba a otorgar la hipoteca propone pignorar la totalidad del precio de la compraventa para abonárselo al vendedor una vez que hayan transcurrido dos años sin que aparezca ningún heredero. Por lo tanto, la compraventa se puede realizar y el comprador recibe la casa, pero el pago al vendedor se retiene por el banco hasta que ya no tenga efectos el artículo 28 de la LH.

Si estás en un caso similar como heredero o como comprador, es necesario que actúes con precaución y solicites el asesoramiento de un abogado especializado en herencias para conocer los riesgos y reducirlos.

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