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Es habitual que al hacer una inversión grande como la compra de una vivienda,  nos surjan dudas. Tengo clientes a los que asesoro en esos casos porque debido a los nervios por la cuantía de la inversión necesitan una opinión objetiva y apoyo jurídico para proteger sus intereses. Uno de los documentos más habituales que se suele firmar a la hora de comprar una casa es el contrato de arras, pero ¿sabes qué es un contrato de arras y qué precauciones debes tomar antes de firmarlo? Sigue leyendo y daremos respuesta a todas tus dudas.

Diferencia entre contrato de arras arras, señal y reserva

Antes de firmar una compraventa en escritura pública ante Notario, es habitual firmar un contrato de arras, como una forma de comprometerse de cara a la futura compraventa.

Sin embargo, en la práctica se habla de otros tipos de contratos “reserva” o se regulan cláusulas que no quedan claras, por lo que es importante verificar el contenido del contrato y diferenciar cada figura.

Para empezar: ¿Qué es un contrato de arras?

Realmente no se puede hablar de un contrato de arras, sino una cláusula que se incluye en un contrato de compraventa, de hecho se habla de “contrato de compraventa con entrega de arras”.

Se trata de una cláusula que regula la entrega de una cantidad de dinero por parte del comprador al vendedor para comprometerse con la compraventa futura de un inmueble, por ejemplo.

La señal es lo mismo que las arras, en función de lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil que establece que: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

En algunos casos se habla de “reserva” pero hay que leer atentamente el contrato porque suele tratarse de unas arras. Recuerda que lo que prevalece es el contenido del contrato, con independencia de cómo lo de nominen las partes.

¿Qué tipos de arras existen?

Otra cuestión importante es que existen tres tipos de arras y no tienen los mismos efectos:

  • Penitenciales. Suelen ser las más utilizadas, porque son las que permiten desligarse del contrato de compraventa. Son las que se regulan en el artículo 1454 del Código Civil tal y como hemos visto antes.
  • En este caso las arras son un anticipo del precio de la compraventa, que se celebrará de todos modos. Si una parte incumple, se le puede exigir que firme el contrato. En este supuesto, por lo tanto, el incumplimiento tiene consecuencias más graves.
  • En el caso en que se incumplan la parte que haya cumplido sus obligaciones podrá exigir que se cumpla el contrato con la indemnización que corresponda por daños y perjuicios, o resolver el contrato en el que las arras son la pena.

Por ejemplo, imagina que quieres comprar un piso que tiene un precio de 100.000 euros. Puedes firmar un contrato de arras penitenciales y entregar un 3% del precio (3.000 euros) en concepto de arras. Si la compraventa no se firma por alguna causa imputable a ti como comprador, perderás el importe de 3.000 euros, y si es por causa imputable al vendedor deberá devolverte 6.000 euros (el doble de lo que entregaste).

¿Qué tener en cuenta al firmar un contrato de arras?

Firmar cualquier contrato requiere una lectura atenta de lo que se firma, el asesoramiento de un abogado experto y, además, tener en cuenta varios aspectos:

  • Visita la vivienda con un técnico. Es importante que la vivienda esté en buen estado y que no haya desperfectos que puedan suponer una inversión importante para hacer obras.
  • Comprueba la titularidad y las cargas de la vivienda. Solicita una nota simple al Registro de la Propiedad, la puedes pedir tanto presencialmente, como online y coteja quién es el propietario y qué cargas tiene la finca. En el caso en que, por ejemplo, tenga una hipoteca, tendrás que regular qué ocurre con la hipoteca (cancelación, subrogación etc.). Lo más habitual es que el inmueble se entregue libre de cargas. Para solicitar información sobre las cargas puedes pedir al Registro de la Propiedad una nota simple literal de la hipoteca o de la carga que corresponda y, además, para conocer (en el caso de la hipoteca) el importe que queda por pagar, podrás solicitar al propietario del inmueble una certificación del banco con el que tenga la hipoteca.
  • Acude al ayuntamiento. En el ayuntamiento te podrán dar información urbanística sobre la finca e informarte sobre la posibilidad de hacer determinadas obras, por ejemplo, cerramientos de terrazas, y las autorizaciones o licencias que serán necesarias para ello.
  • Solicita información sobre el IBI. Una precaución adicional que te ayudará a conocer el estado del inmueble es solicitar al propietario el justificante de pago de los últimos recibos del IBI, recuerda que la finca queda afecta por lo que si hay algún impago antes de la compraventa te corresponderá pagarlo a ti si el propietario anterior no lo hace.
  • Consulta el catastro. En el catastro también puedes encontrar información sobre la vivienda: el uso, la superficie, etc.
  • Analiza el contrato de arras antes de firmar. Es habitual que comprador y vendedor se intercambien borradores del contrato de arras antes de firmar y haya modificaciones. Comprueba que el que firmas es la versión final acordada entre las partes. El contrato de arras suele tener el siguiente contenido:
    • Descripción de la vivienda. Se deberá incluir la ubicación (calle, número y localidad), la superficie, la distribución y los datos registrales (registro en el que está inscrita, tomo, libro, folio y número de finca) y catastrales (referencia catastral).
    • Precio de la vivienda y forma de pago del precio. Generalmente se entrega la cantidad en concepto de arras que suele estar entre el 3% y el 5% del precio y, en el momento de la firma de la escritura de compraventa, se entrega el resto.
    • Plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa. Salvo que haya algún tipo de incidencia, suele ser un plazo de un mes desde la firma del contrato de arras. Es importante recalcar que las llaves de la casa no te la entregarán hasta que firmes la escritura que equivale a la entrega.
    • Cantidad que se entrega en concepto de arras. Como decíamos antes suele ser un importe entre el 3% y el 5% del precio de compraventa. La cantidad se debe expresar en letras y números. Además, se deberá expresar la cantidad que corresponde a impuestos.
    • El Notario ante el que se firmará la compraventa. Por lo general, lo elige el comprador o el banco si se concede financiación.
    • Otras condiciones de la compraventa como el pago de los gastos. Se deberá establecer cómo se pagan, lo habitual es que sean según ley, es decir, que el vendedor pague la escritura original y el comprador las copias, pero se puede pactar otra cosa.
  • Infórmate sobre los gastos de la comunidad y las derramas. Si vas a comprar necesitas saber qué gastos de comunidad tiene el piso o si se ha pactado el pago de una derrama y de qué importe. Imagina que compras un piso y unos días después descubres que debido a una inspección técnica negativa del edificio se deben hacer obras y se ha pactado el pago de una derrama extraordinaria elevada. Además de lo anterior, deberás comprobar si existen gastos de comunidad pendientes de pago, para lo cual deberás pedir al administrador un certificado de no deuda.
  • Paga los impuestos que correspondan. Cuando pagas las arras, tienes que tributar porque es una cantidad entregada a cuenta del precio, por lo tanto, si es una vivienda de obra nueva, tendrás que pagar el IVA y si se trata de una vivienda de segunda mano, habrá que pagar el ITP.
  • Si necesitas financiación, habla con el banco. En el caso en que necesites una hipoteca es importante que tengas claro cuánto puede tardar el banco en otorgarte la financiación. Para evitar problemas, puedes regular en las arras penitenciales que si no se firma la compraventa porque no se ha obtenido la financiación, el vendedor simplemente devolverá la cantidad entregada (no habrá penalización).

Tal y como has visto, se trata de precauciones sencillas que te ayudarán a tener seguridad en la compra y a disfrutar de tu vivienda con tranquilidad.

¿Necesitas ayuda? Contacta conmigo y resolveré tus dudas.

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