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¿Sabes qué es un contrato de arras y qué precauciones debes tomar antes de firmarlo? La compraventa de una vivienda es una de las inversiones más importantes que haremos en nuestra vida, pero es importante comprar de forma segura. Sigue leyendo y descubre cómo.

Antes de firmar una compraventa en escritura pública ante Notario, es habitual firmar un contrato de arras, como una forma de comprometerse de cara a la futura compraventa.

Sin embargo, en la práctica se habla de otros tipos de contratos como “señal” o “reserva” o se regulan cláusulas que no quedan claras, por lo que es importante verificar el contenido del contrato.

¿Qué es un contrato de arras?

Realmente no se puede hablar de un contrato de arras, sino una cláusula que se incluye en un contrato de compraventa, de hecho se habla de “contrato de compraventa con entrega de arras”.

Se trata de una cláusula que regula la entrega de una cantidad de dinero por parte del comprador al vendedor para comprometerse con la compraventa de un inmueble, por ejemplo.

¿Qué tipos de arras existen?

En general, se pueden distinguir tres tipos de arras:

Penitenciales. Suelen ser las más utilizadas, porque son las que permiten desligarse del contrato. Se regulan en el artículo 1454 del Código Civil que establece que: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

  • Las arras son un anticipo del precio de la compraventa, que se celebrará de todos modos. Si una parte incumple, se le puede exigir que firme el contrato. En este supuesto, por lo tanto, el incumplimiento tiene consecuencias más graves.
  • En el caso en que se incumplan la parte que haya cumplido sus obligaciones podrá exigir que se cumpla el contrato con la indemnización que corresponda por daños y perjuicios, o resolver el contrato en el que las arras son la pena.

Por ejemplo, imagina que quieres comprar un piso que tiene un precio de 100.000 euros. Puedes firmar un contrato de arras penitenciales y entregar un 3% del precio (3.000 euros) en concepto de arras. Si la compraventa no se firma por alguna causa imputable a ti como comprador, perderás el importe de 3.000 euros, y si es por causa imputable al vendedor deberá devolverte 6.000 euros (el doble de lo que entregaste).

¿Qué tener en cuenta al firmar un contrato de arras?

Firmar cualquier contrato requiere una lectura atenta de lo que se firma, el asesoramiento de un abogado experto y, además, tener en cuenta varios aspectos:

  • Visita la vivienda con un técnico. Es importante que la vivienda esté en buen estado y que no haya desperfectos que puedan suponer una inversión importante para hacer obras.
  • Comprueba la titularidad y las cargas de la vivienda. Solicita una nota simple al Registro de la Propiedad, la puedes pedir tanto presencialmente, como online y coteja quién es el propietario y qué cargas tiene la finca. En el caso en que, por ejemplo, tenga una hipoteca, tendrás que regular qué ocurre con la hipoteca (cancelación, subrogación etc.). Lo más habitual es que el inmueble se entregue libre de cargas.
  • Analiza el contrato de arras antes de firmar. Es habitual que comprador y vendedor se intercambien borradores del contrato de arras antes de firmar y haya modificaciones. Comprueba que el que firmas es la versión final acordada entre las partes.
  • Infórmate sobre los gastos de la comunidad y las derramas. Si vas a comprar necesitas saber qué gastos de comunidad tiene el piso o si se ha pactado el pago de una derrama y de qué importe. Imagina que compras un piso y unos días después descubres que debido a una inspección técnica negativa del edificio se deben hacer obras y se ha pactado el pago de una derrama extraordinaria elevada. Además de lo anterior, deberás comprobar si existen gastos de comunidad pendientes de pago, para lo cual deberás pedir al administrador un certificado de no deuda.
  • Paga los impuestos que correspondan. Cuando pagas las arras, tienes que tributar porque es una cantidad entregada a cuenta del precio, por lo tanto, si es una vivienda de obra nueva, tendrás que pagar el IVA y si se trata de una vivienda de segunda mano, habrá que pagar el ITP.
  • Si necesitas financiación, habla con el banco. En el caso en que necesites una hipoteca es importante que tengas claro cuánto puede tardar el banco en otorgarte la financiación. Para evitar problemas, puedes regular en las arras penitenciales que si no se firma la compraventa porque no se ha obtenido la financiación, el vendedor simplemente devolverá la cantidad entregada (no habrá penalización).

Tal y como has visto, se trata de precauciones sencillas que te ayudarán a tener seguridad en la compra y a disfrutar de tu vivienda con tranquilidad.

¿Necesitas ayuda? Contacta conmigo y resolveré tus dudas.

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