A lo largo de mi trayectoria profesional he visto que en muchas comunidades de propietarios hay pisos vacíos que producen numerosos perjuicios a los vecinos: averías, falta de pago de las cuotas de comunidad y ocupaciones ilegales, entre otros. Resolver esta situación requiere encontrar a los herederos de la vivienda abandonada. Te cuento cómo se hace.

Además de lo anterior, puede suceder que se conozca a algunos herederos, pero a otros no se les localice y, por lo tanto, no se pueda hacer la partición y adjudicación de la herencia, o que los herederos rechacen la herencia debido a las deudas existentes.

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La búsqueda de herederos puede ser necesaria para administradores de fincas, abogados o bancos o para cualquier persona que tenga un interés en la herencia.

¿Cómo se encuentra a los herederos de una vivienda abandonada?

Aunque cada caso es diferente y la investigación deberá adaptarse a las circunstancias, se pueden seguir algunos pasos generales para la investigación del propietario fallecido y la localización de los herederos de una vivienda abandonada:

• Por un lado, a través de los registros públicos se puede solicitar información:
• En el registro de la propiedad se puede solicitar una nota simple de la vivienda abandonada o una certificación de las inscripciones anteriores para saber si figuran cónyuges o hijos. Las notas simples se pueden solicitar de forma presencial en el Registro que corresponda o por internet en la web del Registro.
• En el registro mercantil puedes pedir notas simples de sociedades en las que fuera administrador el fallecido, por ejemplo (quizás sus hijos y herederos, con un poco de suerte, son socios o apoderados). En este caso, la nota simple también la puedes pedir de forma presencial o a través de internet.
• En el registro civil, podrás solicitar certificados de nacimiento, de fallecimiento o de matrimonio. Para pedir el certificado de nacimiento o partida de nacimiento puedes acudir al registro, pedirlo por correo o por internet. Los datos que debes aportar para solicitar el certificado de nacimiento, por ejemplo, son el nombre y apellidos del nacido, la fecha de nacimiento, el lugar donde nació, y los datos de inscripción en el Registro (aparecen en el Libro de Familia.
• En la junta municipal puedes solicitar certificados de empadronamiento, por ejemplo. Este documento acredita la residencia y el domicilio habitual de una persona. El certificado se puede solicitar presencialmente, por teléfono o por inter

Además de lo anterior se pueden visitar cementerios y parroquias para hacer averiguaciones o preguntar a los vecinos de las viviendas que ocupó el propietario fallecido. Otra posibilidad es acudir a Hacienda y recabar datos a través del IBI o del catastro.

Una vez hecho lo anterior, se elabora un árbol genealógico que permita conocer a la familia del fallecido y a sus posibles herederos para localizarlos y que se regularice la situación.

¿Qué ocurre cuando un heredero está en paradero desconocido?

Tal y como comentaba anteriormente, otra opción es que uno de los herederos esté en paradero desconocido. Esta situación puede ocasionar un perjuicio al resto y para resolverla, además de las investigaciones que hemos visto, se puede  iniciar un procedimiento de jurisdicción voluntaria para que el juez le declare ausente, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 183 del Código Civil:

• Que haya transcurrido un año desde las últimas noticias o, a falta de estas, desde la desaparición (para el caso de que no haya administrador de los bienes del desaparecido).
• Que hayan transcurrido 3 años si hay administrador.

La declaración de ausencia la pueden pedir las personas interesadas en la misma: el cónyuge del ausente, los parientes consanguíneos hasta el cuarto grado, el Ministerio Fiscal y cualquier persona que tenga un interés en el patrimonio del desaparecido, por ejemplo, un acreedor.

La persona declarada desaparecida puede ser también declara fallecida. Esto se produce en determinados casos que son los siguientes:

• Si transcurren 10 años desde que se tuvieron las últimas noticias del fallecido o desde su desaparición.
• Si el desaparecido es mayor de 75 años, si transcurren 5 años desde las últimas noticias o desde la desaparición.
• Cuando transcurre un año desde la desaparición si esta se ha producido con un riesgo de muerte por violencia.
• Cuando transcurran 3 meses tras un siniestro, por ejemplo, un accidente aéreo o una catástrofe natural (terremoto, inundación etc.).
• Cuando transcurren 2 años desde la firma del tratado de paz o del fin de la guerra, si el desaparecido pertenecía a un contingente armado en funciones de campaña.
• Si ha transcurrido un mes para tripulantes o pasajeros de barco o aeronave si se ha producido un siniestro o naufragio, o si transcurren 8 días si se encuentran restos humanos que no se pueden identificar.

La declaración del fallecimiento tiene consecuencias importantes en relación a la herencia:

• En primer lugar, se produce la apertura de la sucesión en relación a los bienes del declarado fallecido. Si este ha otorgado testamento se aplicará y si no se abrirá la sucesión ad intestato.
• En segundo lugar, hasta que no transcurran 5 años desde la declaración de fallecimiento no se podrán entregar los legados ni los herederos podrán disponer de forma gratuita de bienes de la herencia.
• Si el ausente aparece podrá recuperar sus bienes en el estado en que se encuentren cuando aparezca.

En el caso que necesites localizar a un heredero de una vivienda abandonada y no sepas como hacerlo o quieras declarar judicialmente la ausencia o el fallecimiento de una persona, es importante que cuentes con la ayuda de un abogado experto en herencias que te asesore y que dirija el procedimiento.  Para todos estos trámites o para las dudas que te surjan puedes contactar conmigo. Deja tu duda en los comentarios o llámame.